建筑总图即建筑基地的总体布局，具体表达新建房屋的位置、朝向以及周围环境（原有建筑、交通道路、绿化、地形等）基本情况的图样，包含容积率、建筑密度、建筑间距、日照等重要信息，是建筑中最重要的设计内容。
拿地决定了项目生死存亡，建筑总图决定了项目成本的80%以上，施工图设计完毕基本上项目80%~90%的成本已经确定，到最后的施工阶段，设计变更及工程洽商的建安成本变动都可以控制在3%以内甚至更低，所以建筑总图的排布对建设项目的成本控制意义重大。
（2）：建筑总图体现了开发商的运营思路。
建筑总图定位体现了地产营销思维和设计研发思维，是地产销售和设计创意博弈的产物。
最后，政府相关部门的政策、制度、法律法规也会制约建筑总图布局，体现着政府和开发商在“利益方面”的博弈。
No.1项目运营和建筑总图
2.1 项目运营与建筑总图
项目定位不仅反应了营销对项目地块的解读、价值点发掘（SWOT分析）、产品需求等方面的内容，更加体现了开发公司对整个项目的经营定位要求。
现金流型项目的运营思路：现金流型项目基本上以高周转为特点，保证项目快开、快销、快速实现现金流回正，现金流项目对地货比要求较高（地货比要30%以下，否则难以实现快周转，对股东的资金占用较小；
建筑总图的基本排布逻辑要以“快”为基本准则，营销道具的呈现要早实现，早蓄客，早开盘，所以样板间、售楼处及景观展示区要与车库、高层建筑脱开用来实现高周转。
其他方面的设计更是要以高周转为目的，有时候牺牲项目利润带来项目的高周转也是现金流项目的操作手段，利润最大化并不是这类型项目的最终目的。
利润型项目的运营思路：对于一二线城市的高地价项目，地货比普遍较高（地货比50%以上），股东的资金占用较大，很难进行项目的高周转。
那么利润型项目的经营周期就会较长，项目的利润最大化就是这类型项目的最终目的，此类型项目的产品设计要追求利润最大化，项目成本要讲求不均衡的成本投入，营销、设计、成本及施工等后续更是追求精细化的管控，以项目品质带来更大的利润空间为运营策略。
地产高周转时代，开发商追求货值或利润的最大化，追求资金的周转效率，这都带来了项目总图上过度追求货值最大化、利润最大化，那时候的项目方案排布大部分以拉高排低，追求过度的不平衡使用容积率，这就造成了项目从城市空间上过度的不连续（天际线变化较大，不连续），造成了项目内品质的失衡。
随着地产高周转时代的结束，地产高品质时代到来，如何平衡项目货值和品质成为了一部分开发商思考的课题。
No.3项目总图趋利避害
3.1 项目资源最大化
项目资源，分为外部资源和内部资源。
外部资源：外部配套、道路交通、景观河道、山体海景、市政配套等不属于项目用地范围内却可以带来较大流量，需要深挖外部资源带来产品溢价。
内部资源：可以分为地块内的核心景观、面宽资源、场地资源以及企业自身的IP都属于内部资源，此部分资源也要实现资源利用最大化，产生最大化的产品溢价。
3.1.1外部资源最大化的案例
【案例】案例来源网络
此项目南高北低，景观资源利用最大化的逻辑：
1、地区改善需求较大，购买力较大。假定景观的总户数基本固定的条件下，景观高溢价区（临近景观资源）应该布置高溢价的产品，满足溢价能力强的高端产品货值最大化。
3.3.2 内部资源最大化的案例
通过组团内部的景观资源打造，可以提升项目的产品溢价，提升总货值，这在南方地区较为常用，主要是因为南方温度适宜植物生长，可以形成良好的景观效果，所以南方对高层建筑中心景观的规划打造，业主容易接受。由于北方地区气候的影响，这种规划布局有一定的风险性。
3.3.3 项目要避害
项目在总图排布时，应特别关注道路、高架、垃圾场站、高压线等等各种不利于销售的位置，将公建、溢价低的住宅等排布在地块的不利位置，以减少对高溢价楼座的影响。
No.4建筑总图与指标
对于地产项目最核心的指标便是利润率，所有的地产行为都是围绕着利润进行开展的。对于利润而言，一方面是货值，一方面是成本，最大化的开源节流是实现利润最大化的基本原则。
对于利润指标而言，从设计角度来说，最重要的便是指标数据，这才地产设计人尤其是关注的地方。
（一） 核心数据-面积指标（容积率）
地产开发流程中，从数据角度而言，所有的开发过程都是基于面积指标开展，投资测算面积、方案面积、施工图面积、测绘面积等都与货值、成本息息相关，面积指标失控会带来无法弥补的问题，关于面积应特别关注如下：
1.1 关注各个阶段面积的计算规则，避免货值发生变化。
由于各个阶段的面积计算规则以及当地执法部门对面积计算的不同，极其容易造成各个阶段面积上的算法问题，从而造成货值上的损失。
明确和熟悉各个阶段的面积计算要求，是地产核心指标非常重要的内容，其控制原则为：
第一：梳理各个阶段的面积计算要求，提前排查面积损失的潜在隐患。
1.2 关注配套面积要求以及地下面积
在土地出让条件中一般会规定地块的配套要求，此外当地也会有其他的配套需求，由于牵扯到产权问题以及后续的移交工作，配套面积非常容易出现少算、多算、漏算的问题。
无论哪种问题出现都会造成“擦屁股”事情，对外可能引发规划指标的变动，需要规划重新报批，对内可能牵扯到地上可售面积的变化，引起利润率的变化。
地下工程面积是项目面积中最容易失控的地方，由于车库对于项目的利润贡献较低，所以地下工程一般受开发商严控，地下面积指标严控后，车位数量及各个设备用房就会被锁死，但地下车库中牵扯到专项设计的内容较多也容易发生变化，所以极易引发后续调整导致的比如车位数量不足、用房面积条件不足的问题发生。
关于配套面积的控制以及地下面积的控制，应遵循：
第一：做好前期梳理，对政府相关口的配套要求要清晰，避免少算、多算、漏算的问题。第二：做好前置交圈，方案设计阶段前置施工图设计工作以及政府配套征询工作。
【负面案例】：
1、投策阶段：车位配比住宅1个/户，公建1个/100㎡，地面停车率10%；
2、落地阶段：车位配比住宅1个/100㎡，商业1.5个/100㎡，住宅全地下，公建地面停车率30%，学校全地上，地下增加247个车位，地下车库面积增加约8200㎡；
问题总结：注意落实项目公建部分车位配比，增加地面停车率，尽量减少地下部分面积。
【负面案例】：
（二） 核心数据-建筑高度（日照）
建筑高度不仅仅反映的是项目成本，在方案阶段更多的是项目日照影响，这对整个建筑方案的排布至关重要。
（三） 核心数据-户型配比
（四） 其他核心数据-建筑密度、绿地率
No.5建筑总图之顺势而为
5.1 建筑竖向
建筑竖向是建筑总图中重要的内容之一，不仅仅牵扯到大量的成本，而且关系到产品的布局。充分研究竖向，表现在：
挖掘建筑竖向的潜在溢价，尤其是山地项目竖向是规划，产品布局紧密结合地形特点提升价值潜力；竖向还牵扯到土方平衡问题；竖向对地下建筑的排布影响重大，直接制约着开发速度。
【案例】规划尊重场地/地下条件，提前摸排场地条件规避风险
项目建设初期未及时发现此区域为人工填海造地，地质分层不均，直接导致桩基工程增加1260万元，基坑围护增加6773万元。
【案例】案例来源网络
方案一：方案使用坡地别墅，并尽量利用红线内坡度较小的区域，使项目的土方量尽量小。
方案二：方案使用平地别墅，尽量利用红线内用地和红线外放坡，项目土方量较大。
不同的竖向场地设计代表着不同的土方成本，一定要慎重对待。
在建筑总图排布时，应关注营销售楼处、景观展示区以及样板间的选址问题。售楼处的选址应控制规模及成本、考虑昭示性、提前展示与施工周期的关系等。
